房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究

房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究

江玲

身份证号码：430702197904274040

摘要：房地产价格评估是依据房价的成因及其在时间上的差别，采用多种估价方法，对房价进行估价和估价的一种行为。目前，国内已有十多个省、市、自治区、直辖市分别制订了相应的技术规范，并形成了较为完备的评估信息管理体系。然而，目前我国的房地产评估产业仍处在起步阶段，其评价手段单一，发展不均衡，尤其是对关键技术、高科技领域的相关研究更是匮乏。本文从理论和实践两个方面对我国房地产评估领域的发展现状进行了系统的研究。

关键词：房地产；价格评估；方法；前沿动态；应用

1房地产估价理论基础

1.1 个案评估

1.1.1 市场比较法

市场比较法是将待估房地产与其所在区域近期内已经成交的相似房地产进行比较，以这些房地产的成交价格作为参考进行修正，从而估算待估房地产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。

1.1.2 收益还原法

收益还原法是通过选用适当的还原利率，将待估房地产未来的预计正常净收益折现到估价时点后再累加，以估算房地产价格或价值的方法。

1.1.3 成本法

成本逼近法是对待估房地产的各项成本构成进行分析，获取待估房地产在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。

1.2 批量评估

依据IAAO、国际评估准则(International Valuation Standards,IVS)和USPAP等三方对批量评估的定义，可将批量评估界定为：在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。

正是由于以上原因，国际上在房地产评估方法的选择方面经历了从个案评估到批量评估的历史演变。特别是批量评估方法自20世纪末期起，得益于不断发展的计算机技术而经历了一个快速发展的阶段，得到国际上的一致认可，并逐渐成为房地产评估方法的主流。

2房地产价格评估方法前沿动态及其应用

2.1加快房地产交易数据平台的搭建，夯实评估核算基础

构建交易平台，有利于实现大数据背景下的房地产数据共享，实时监控并发布价格变化信息。以各地存量房数据库平台为基础，运用人工智能、大数据、云计算、GIS 等技术手段，建立统一、规范的房地产信息服务平台，逐步实现数据实时共享，从而为房地产价值批量评估核算提供基础支撑。

2.2增强收益法评估房地产价值的可操作性

在市场经济不断发展的今天，投资者已经不再只是单纯的投资成本，而是对其未来的回报与风险的重视。由于收益法自身的缺陷，导致了评价结果的准确性不高，人为的影响因素较多，而现行的评价标准和标准对此缺乏有效的约束。当前迫切需要解决的问题是，一是要出台评价规则来约束企业主体的行为，避免人为操控评价结果。行为源于标准，只有合理、有效的标准，才能确保评价结果的准确性。第二，收益法评价的困难之处就是参数的选择，应加快和加强对其相关的理论研究，利用多个学科系统，并与我国的实际情况相结合，对未来收益进行预测，并参考国外的先进经验来确定其资产比率，从而得到一种较为完善的评价指标体系。第三，要加快评估人员的专业素质，健全自身的知识结构。这样就可以避免以往的评估人员由于对收入法的认识不足，导致许多现实问题得不到解决。市场调查不能分清主次，缺项、漏项现象比较严重。

2.3要保障房地产批量评估结果公平，兼顾各方的诉求

房地产批量评估是一项巨大的工程，其结果直接影响房屋产权人的利益，当进行买卖或缴纳房地产税的时候也会影响购买者与政府的利益，其结果的准确性直接影响公平与否。因此，在进行房地产批量评估时不能仅关注某种方法的预测精度，更要关注到批量评估时有偏差或局限的地方并进行修正，以保证每一宗房地产评估的准确性，使房地产批量评估能够促进房地产市场的健康发展和社会的公平正义。

2.4增加计算机模型

在不同的交易对象，不同的时间，不同的交易条件下，构建了相应的定价模型。对同一区域采用多种评价方法，构建多种评价模型。在评价的基础上，以计算机为基础，构建了一个完整的数据库，并将其录入计算机，并对其进行仿真计算；在此基础上，提出了一种基于灰色关联理论的房地产定价模型。通过对模型中各参数值的分析，实现了房地产价值的评估。最后，利用计算机语言对所得结果进行了详细的说明，并将其录入到数据库中，用于统计分析。在此基础上，通过构建的模型，得到了不同情景下的房价合理范围。在开展房地产评估工作时，要结合房地产交易市场的发展现状、自身的能力以及地方的实际状况，合理地选用和运用不同的评估方法，并将评价的结果通过计算机进行表述，从而为不动产的交易服务。

2.5提高参数的准确性

有些经济模型中的参数已被确定，这就会导致计算结果的可靠性下降，所以需要对其进行改进。作为一种典型的金融市场模式，本文提出了一种新的、新的、有针对性的、具有代表性的、具有广泛应用前景的金融市场模型。由于这些变数通常已被预先设定，因此为了获得精确的结果，我们需要改善变数的精确度。在金融市场模型中，某些参数是固定不变的，这就使得研究成果不真实。比如，利率模型中的利率通常都是预先设定好的，所以不能因利率的变动而对其进行调整，而要维持原来的水平。同样，在房价模式中，要确保房价相对于其它成本的准确。当租赁或其它收费发生变动时，为确保计算精度，必须对新的参数值进行修正。此外，该方法还不能引入太多的参数，因为这样做会导致计算结果过于复杂，影响计算结果的真实性。另外，对一些不存在的参数，比如空置的房屋，废弃的建筑，都要重新求取其新的值，再把这些新的值和原始的参数相比较，以获得新的参数。

2.6建立互联网平台

因特网作为一种新兴的有效的信息交换手段，运用网络技术可以快速准确地获取房屋买卖信息，从而提高评估的效率与质量。随着网络技术的发展，它的应用范围越来越广，其中就包括了不动产评估。当前，我国房地产评估行业正处于蓬勃发展的阶段，而网络技术在房地产评估领域的应用还很少，需要构建一个标准化、完备的房地产评估网络平台。房地产评估网是一个提供房地产评估服务的平台，它由“房地产评估”、“房产交易”、“网上交易”三大部分组成。其中，“不动产评估”板块的功能是公布、查询被评估对象及房价信息。其中“房产交易”板块，实现了房屋买卖、出租等相关信息的发布与查询。其中“网上交易”部分的功能是提供房屋买卖信息的发布与查询。该系统的建设与应用，使评估目标与价格信息能够在网上公开、查询，既可提高评估效率，又可减少重复劳动，减少评估费用。利用该网络平台，实现了对评估目标及估价信息的查询、浏览、下载等功能的集成，不仅便于对评估机构进行有效的监管，而且也方便了估价师与委托人的信息交换。这对促进我国不动产评估行业的健康发展具有重要意义。

2.7.创新房地产价格批量评估的研究方法，进一步提升模型的精确度

除继续收集大量精确数据提升模型精度外，从数据源头出发，采用更精细的数据挖掘技术进行数据清洗，进一步提升模型的精度。此外，从结果出发，基于较优模型，要研究模型如何将极少数评估偏差较大的样本判断纠正为一个合理的评估结果。

结论

随着我国经济、社会的快速发展、城镇化的推进，对评估工作的需求也越来越高。房地产评估是一项基础性的专业性工作，它直接关系到社会资源的配置效率，促进社会的和谐与稳定。在未来的发展过程中，要注意从理论体系、政策制度、技术规范三个层面上不断探索，不断完善，为促进我国房地产业的健康快速发展提供有力的保证。

参考文献：

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[2]刘佳静.房地产品牌价值评估方法及其应用研究[J].中国市场,2021(34):145-146.

[3]孙伟,吴涛.商业房地产价格评估探讨[J].商业2.0(经济管理),2021,(11):1.